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住宅小区停车位所有权归属问题探讨
提要:就住宅小区停车位所有权归属问题,本文在明确了小区停车位的形式的基础上,从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起,探究了我国目前的立法状况和其他一些国家与地区的立法状况,提出了三方面的建议:一方面是借鉴台湾地区、德国和美国先进立法和做法,另一方面是遵循一定的原则,最后是制定并完善我国相关的法律规则和法律制度。
近年来,随着经济发展,越来越多的家庭购买了小汽车,随之而来是逐渐增多的住宅小区停车位的归属问题及其引发的纠纷与矛盾。学术界就住宅小区停车位特别是地下停车位的权利归属问题提出了土地分摊论、成本摊入论、约定论等观点,但是这些观点都各有理由和缺陷。结合《物权法》和刚公布的司法解释,笔者在参考前人观点的同时,提出了自己的一些意见,希望能对完善住宅小区停车位归属的立法和解决实际问题有所帮助。
一、住宅小区停车位(含车库)的形式——本文讨论的范围
(一)与房屋主体结构相连的底层架空、地下或半地下、屋顶平台车位。房屋底层架空层车位,指在地面与一层房屋之间建造的,四周敞开无围栏,呈开放状态分割成的车位。地下或半地下车位,指在一层房屋或土地地面以下建设的停车位,有按规定建设的人防设施,也有人防建设指标以外、利用地下空间建设用于停车的部分。屋顶平台车位,指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。
(二)没有与房屋主体结构相连的停车位,主要有三种类型:
1.独立车库,登记在不动产登记簿和业主的权利证书上,可以按房地产交易规定转让、租赁等,属于权利人专有,一般无争议。
2.经批准的经营性停车设施,收益归投资者或权利人所有。该类设施的建造审批手续完备,经营性停车位的土地使用权面积明确,建设成本独立核算不摊入小区的开发建设成本,独立计算建筑容积率,依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,权属归权利人,一般无争议。
3.其他停车位,主要是在小区共有的道路或其他场地修建的停车位,修建人有开发商、物业管理公司和经业主大会授权的对象。我国《物权法》第74条第3款对这部分停车位的权利归属有一定的规定,开发商有规划的停车位所有权归开发商,没有规划的在小区共有的道路或其他场地修建的停车位归全体业主共有。
二、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题
在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷,主要有以下几种:
(一)由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后,购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情,容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满,引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题,并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定,如广州国土房管局和交通委员会于2009年6月11日出台了《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》,规定新开发的房地产项目在预售时应当向购房人明确告知车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况,并在商品房买卖合同中载明。
(二)由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》公布以前,很多都是“约定”的,《物权法》出台和施行后,规定了有明确规划的小区停车位,开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上,购房者根本没有选择权,基本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖,租金和销售价格多少,完全由开发商决定。“你愿意买就买,不愿意买,拉倒。”因此,很多开发商对车位只卖不租,而且开出天价,结果不少小区出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题,纠纷不能避免。
(三)开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开发商把车位当作一般商品,不区分小区业主加以租售;少数人集中购买个别小区的车位车库,再高价转租转售给业主、业主以外的第三人,即“炒车位”,这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的产权证或使用权,最终造成本小区业主使用车位困难。
(四)业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家,地下车位面积已经算进房屋公摊面积,如果没有进行面积分摊,车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本,开放商在销售商品房后又销售或出租车位,其实际是二次获利,会产生不公。
(五)开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。部分开发商或物业公司为了获得非法利益,存在一些不法行为,如:在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下,将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位,并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人,而买家又将其改变用途,如改造成农贸市场等。
应该说,我国的《物权法》及相关司法解释出台后,上述的部分问题已经得以遏制,但是仍存在不少问题未能彻底解决。
三、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况
(一)《物权法》颁布之前
《中华人民共和国人民防空法》(1996年10月29日公布,1997年1月1日施行,下称《人民防空法》)规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”由此可见,就人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权归属,《人民防空法》并没有明确。
在《物权法》颁布之前,我国并没有明确建筑物区分所有权这一概念。建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日修订)初步确立了建筑物区分所有法律制度,其中第2条规定:“本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。”但对建立建筑物区分所有法律制度这一问题的深度、广度认识有限,对建筑物停车库的权属问题没有涉及。
由上可见,我国缺乏统一的上位法律规定,因此各地一般都由地方规章规制,并在实践中摸索。
《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(1998年9月18日批准并施行)规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。”
深圳市《深圳市城市规划标准与准则》(2004年3月25日发布,2004年4月1日施行)不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量,还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,由房屋物业管理部门统一管理,不允许销售、抵押,在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。
南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(2004年12月),规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位,其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层(间)、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》(下称《准则》)建设的机动车停车位,相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。
《安徽省物业管理条例》(2004年12月23日通过,2005年5月1日施行)规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。”
从上面部分地区的规定,可以看出,“关于住宅小区停车场所有权的性质,目前我国法规有一些相关规定,但不是很明确,法规的效力也不够。”从而小区车位法律问题凸现。“由于相关法律的缺位,长期以来,住宅小区的车位(库)等公共设