物权法和会计准则.doc

知识经济学者沙龙
时间:2007年4月7日下午
地点:五洋假日酒店翡翠吧
中华人民共和国《物权法》解读
马 宏 利
翁总:各位新老朋友大家下午好!在这个春光明媚的下午,我们聚集在五洋假日翡翠吧,关注一下我们该关注的事情, 3月16日第十届全国人大五次会议通过了一个《物权法》,物权法跟我们老百姓是息息相关的。我们马律师讲了,实际上物权法是民法典中比较基础的一块,物权、债权这几块是我们民法典主要的几块,所以说对于我们做企业的,我们的企业业主跟我们企业高层管理者来讲《物权法》还是很重要的,《物权法》出来以后对于我们以前很多不明确的地方进行了规范,从法律的层面上进行了规范。《物权法》有四篇十九章二百四十九条,为了大家这次来解读《物权法》,我们专门从网上下载了一个简陋的文本,我们讲起来以后大家可以对着这个条文来学习。
《物权法》涉及到农民的承包地,农民的宅基地,我们的住宅用地以及共有用地都涉及到了。还有抵押、地域,我们以前都不怎么了解,还有担保等等。这些范围比较广泛,后来作为我们法人代表也好,作为其他业主也好,或者普通公民都是非常用得着的。现在国家有明文规定,这个明文规定对我们来讲很重要,大家都知道最近重庆有一个钉子户,连续三年像一个孤岛立在那里没拆房子,这个《物权法》发表了以后,他又重新回到了他的房子里,被大肆的发表,这个事情他借助了《物权法》,他的房子一直没拆,被称为重庆市历史上最牛的钉子户,前几天拆除了,我看最后结局是好好的捞了一下,他所有的面积,甚至三年来店关门的损失全部都补回来了,这就是原先地产商不愿意买的,政府讲话了,你把路、电截掉,这个不对,这个地产商就得拿钱,不拿钱肯定不行。到最后的时候,区委书记出面找他谈了三个小时,最后拿掉了,这件事情也是涉及到《物权法》。
今天下午我们主要请浙杭律师事务所副主任、杭州市仲裁委仲裁员马宏利律师主讲,马宏利律师是中国政法大学毕业的,浙江大学工商管理学院研究生,浙江大学法律硕士,现在是浙杭律师事务所副主任,是万向集团法务部的律师,专业职称是高级律师、浙江省律师事务所证券专业委员会委员、杭州市律师协会证券公司专业委员会委员、杭州建筑房地产协会专业委员;非属专业方向是公司收购及重组,其他供应商及其他商标版权销售,还有侧重于建筑房地产、建筑保险业,这个跟我们各位企业家都是有关系的。
马律师有一些典型的案例:1996年参与万向集团的运作模式;1997年办理了收购万向集团下面的生产企业的事宜;1996年到2000年成功代表万向集团中美本土;01年全程负责杭州市一号重点工程——参与求是—古荡的项目,这个也请马律师给我们讲讲;02年参加了万向公司股份制改造;03年参与杭州数字电视有限公司提供相应的法律服务;03年到05年为万向集团提供全程的法律顾问服务,马律师在这方面也是一直在关注我们的《物权法》,刚才跟我们的会员朋友交流,国家发布《物权法》不单在物权层面上,对人权也开始越来越重视,物权不体现在物的层面,实际上是人的层面,只有对人的基本权利和其他的相关权利非常重视才会有《物权法》的发表,下面以热烈的掌声欢迎马律师给我们开讲!开讲之前大家可准备一些问题,遇到《物权法》的各种问题都可以讨论。
马律师:首先感谢大家来参与学习,应该说《物权法》是国家颁布以后,受关注度最高的法律,无论是从民间还是从学术界,还是从政府机关都给予了极大的关注和重视。这个法律应该说,前后最多的时候有400多条,起草下来是247条,有些七搞八搞的就搞没了,因为这里涉及到各个利益集团,或者各方的利益集团有冲突,包括学院派、人大也好,社科院也好,专家立法的看法,对于一些民法大家要注意听,要深入的对待。我们今天带的例子,刚才翁总也讲了一下,一个备受关注的案例,就是重庆的一个案例,男的叫杨武,女的叫吴萍。在这个事情上,他这个是商业运作,拆迁的重庆房地产开发公司,用于住宅小区,如果政府工作那就另当别论了。这个钉子户开始经过双方协商以后,协商的补偿结果给大家交待一下,据我看他的房屋补偿是280多万,房屋面积是219方,光房子补偿是220万,还有一部分是营业税损失。30个月,它原来是开饭店的,每个月3万块,补偿了90万,另外房屋装修装修赔了10万,开发商异地安置了一个房子也是300多方,是300来万,他们进行了差价补偿,这个事情就算尘埃落定了。这个事情到底是谁在这个博弈中受到了启发,我们现在也来分析一下。当初关注到这件事我是在网上看到的,然后是各大媒体一番恶炒这个事情,尤其是借着《物权法》的出台,据说杨武这个人也是散打冠军,然后登上顶楼挂上五星红旗,然后挂上横幅什么“私人财产神圣不可侵犯”,弄得很夸张。不但中国的媒体关注,海外媒体也纷纷入驻这个地方就看他怎么样。据说他对面的房屋很畅销,都被记者租了,就等着看他们来拆,杭州一家媒体,我印象中写了一下说,这个案子要成为中国拆迁史上典型的案例,这个案子的走向将决定中国拆迁从一个野蛮拆迁走向法制拆迁,反正把这个口号提得是高得不能再高。这个事情还引用了一个德国的小故事。德国小故事是这么讲的,当初普鲁士王国有一个国王叫威廉一世,在下面的洲上有一个行宫房。那天他到行宫房去住,感觉非常好,景色是非常好,发现行宫房一个角落里有一个小磨坊,他感觉这个磨坊跟周围的景色不是很和谐,威廉一世想能不能跟磨坊主谈一下,能不能把磨坊卖给他,把它拆掉,统一规划景观,但是这个磨坊主不同意,威廉一世没有办法就继续保留着。后来威廉一世过世之后,威廉二世继承了王位,老磨坊主也随着威廉一世过世了,磨坊主的儿子继承了小磨坊。但是在继承过程中,他的儿子不善经营,这个磨坊经营的不好,欠了很多钱,为此磨坊主的儿子就跟威廉二世讲,你看看能不能把这个小磨坊买走,原来你父亲想买,我现在要卖。威廉二世听说了以后说他不买,想看看他究竟欠了多少钱,他欠的钱我帮他还掉,这个磨坊继续归他,他不买。刚才漏了一块,磨坊主不卖,威廉一世就把他的房子推掉了,推掉之后,老磨坊主就起诉到法院,法院说恢复原状,又把那个房子盖在那里了。现在这个威廉二世不买,他的意思说钱我帮他还掉,这个房子就留在这里,作为我们德国普鲁士王国法制的象征。这个记者引用这个小故事的意思就是说,能不能把重庆那个危房也放在那里,作为中国拆迁法制的象征保存在那。这个事情荒谬的很。国外的建筑都是用石头做的,他这个建筑物都是破的红砖了,别说几百年了,几年之后就自然倒塌了。另外法制观念都不一样,他就上当在这里。这个事情我们现在回顾一下,究竟谁在这个事情中有过错,谁收益了。我认为这个事件在中国爆发出来,在民间对这个《物权法》起到了很大的宣传作用,就这么一个好处。另外一个好处就是杨武也好,吴萍也好,他们两个是最大的受益人,通过这两三年的抗争把这一辈子的收入都获得了,一辈子都可以不干活了。最大的受害者那肯定是开发商,开发商替谁买单,我觉得是替政府买单,为什么?他取得了拆迁许可证以后,在05年2月份开发商就申请了当地房管局进行行政裁决,房管局一直到了07年1月份才裁决下来,将近两年裁决下来这是不可思议的。大家知道有城市房管条例,各个地方有各个地方的裁决条例,最少三个月,多的两年,这个损失肯定是房管局没有裁下来。裁下来以后,就申请法院执行,因为杨武他们也是不太懂法律,没有对裁决进行行政诉讼,行政裁决生效了,按理说搞了一个先预执行。先预执行在原来我们国家的法律上有规定的,现在也有规定,它的使用范围是很狭小的,主要是适用于工伤、劳动救济还有交通事故这些方面,就是情况比较危急的,就是在急需钱的时候先预执行,或者是国家的重点工程,西气东输,三峡都可以先预执行,或者主要的公共利益。他这个商业征收肯定是不应该走先预执行的,因此这个地方法院又错了,开始是行政仲裁错了,开发商被逼成什么样子,旁边都给挖空了,就留了那么一个房子,这个都是被逼的。因为我拆迁做了很多,我一年也要做10到20个拆迁案子,当然我们的拆迁也是代表政府去做这些事情,我也知道一些拆迁过程中的痛苦,这种最终的受益者是拆迁户,政府部门当然工作也没有做到位,但是政府压力也很大,海内外媒体都在,如果万一处理不当,出现这样的人身伤亡,政府就怕了。所以就逼着开发商把这个事情谈掉了。这个事情对当地的拆迁环境是极大的破坏,变成了“会哭的孩子,有奶吃”,谁叫的越响,其它280户他们可能三年前就搬走了,他们的损失谁来赔?杨武就这么捞了一票,