宁乡喇叭口旧城改造项目.doc

宁乡县喇叭口旧城改造项目
可行性研究报告
(代项目建议书)
长沙金智工程咨询有限公司
二〇一二年五月

编制人员名单
项目负责人:李国海 高级工程师
编 制 人 员:李蜀夫 高级工程师
陈代侣 注册咨询师
朱 丽 注册造价师
张曙祥 高级工程师
龙文彬 工 程 师
戴艳梅 助理经济师
丁 宁 助理工程师
校 对 人 员: 李湘宇
目 录
第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、建设单位基本情况 2
三、研究依据及范围 3
四、主要技术经济指标 4
五、研究结论与建议 5
第二章 项目背景与建设的必要性 8
一、项目背景 8
二、建设的必要性 12
第三章 市场分析 15
一、投资环境分析 15
二、土地市场和价格分析 18
第四章 场址建设条件 1
一、场址现状 1
二、自然条件 2
三、社会经济条件 4
四、交通条件 6
五、公共设施条件 7
六、施工条件 8
第五章 建设内容及建设规模 9
第六章 拆迁方案 11
一、拆迁目标与原则 11
二、拆迁情况 12
三、拆迁申诉程序 13
第七章 工程技术方案 17
一、总平面布置 17
二、拆迁平整土地 20
三、道路工程 21
三、给排水 27
四、供配电及弱电 28
五、燃气工程 32
六、绿化工程 33
七、消防 35
第八章 环境保护 37
第九章 节能 39
第十章 项目招投标及实施进度计划 41
一、招投标 41
二、实施进度计划 41
第十一章 投资估算与资金筹措 43
一、投资估算 43
二、资金筹措 46
第十二章 财务评价 62
一、销售收入及销售税金估算 62
二、总成本费用估算 63
三、财务效益分析 63
四、不确定性分析 64
五、经济评价结论 65
第十三章 社会评价 70
一、项目对社会的影响分析 70
二、项目与社会的互适性分析 71
三、项目对公平的影响 72
四、社会风险分析 73
五、结论 73
第十四章 风险分析 74
一、项目风险因素识别 74
二、风险评估 75
三、降低风险的主要措施 76
附件
1、宁乡县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照
2、项目招标基本情况表
3、项目区域位置图
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称
宁乡县喇叭口旧城改造项目
2、项目建设单位
宁乡县城市建设投资开发有限公司
公司注册地址:宁乡县玉潭镇宁乡大道168号
公司法定代表人:贺立权
3、建设地点
项目用地位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区;沩水河以东,玉潭东路以北,属宁乡县城整体规划的一部分。
4、建设规模与目标
本项目规划总用地面积约为32.729公顷(折合490.94亩),扣除城市道路广场建设用地40.2亩后,项目可出让土地面积为450.74亩。
本项目主要建设内容为:项目旧城改造面积490.94亩,拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2,涉及476户、人数1665人;土地平整,道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后,可出让用地性质为居住用地和商业用地。
二、建设单位基本情况
宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日,注册资金2亿元,是经县委、县政府批准成立的国有独资公司,代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产,是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制,内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室,并下辖长沙同兴房地产公司(宁乡县城区棚户区改造有限公司)、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。
公司成立以来,坚持经营城市的发展思路,盘活土地资产,以地养路、路房结合,多渠道筹措城市建设资金,努力破解征拆、安置等制约瓶颈,形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制,直接投入城市建设资金42.8亿元,完成了26个重大项目工程,启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命,公司深刻、持续地进行着投融资体制改革,将投资、融资、建设融为一体,建立了直接面向市场的投融资机制。几年来,公司与银信部门关系不断密切,合作力度不断加大,综合实力跃居全省县级城投前列,国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。
公司成立以来,成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响宁乡经济发展十大杰出企业,湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中,公司各项工作均名列前茅。
目前,公司总资产达73亿元,存量土地13000多亩,已发展成为以政府垄断性资源经营为主,融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。
三、研究依据及范围
1、研究依据
⑴《宁乡县总体规划》(2000—2020);
⑵《宁乡县国民经济社会发展“十二五”规划》;
⑶ 建设部颁布《城市道路设计规范》(CJJ37—90);
⑷《城市道路交通规划设计规范》(GBJ50220-95);
⑸《中华人民共和国物权法》
⑹ 湘政发[2009]13号《湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见》
⑺ 长沙市人民政府令103号《长沙市征地补偿实施办法》
⑻ 长沙市人民政府令104号《长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》
⑼ 长拆发[2009]02号《关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知》
⑽ 长沙市人民政府长政发[2009]21号文《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》
⑾ 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》(试用版);
⑿ 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
⒀ 其他有关专业设计规范;
⒁ 建设单位提供的其他各项基础资料。
2、研究范围
本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范,对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、主要技术经济指标
根据项目的具体规划及经济分析情况,其主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1 主要技术经济一览表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
规划总用地
ha
32.729
折合4