宾馆可研报告.doc

第一章 总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
AA宾馆八号楼二至四楼改造工程
1.1.2项目性质
改造
1.1.3建设地点
AA区RM路26号
1.1.4承办单位
(1)单位名称: FJ省AA宾馆
(2)单位性质: 事业编制、企业管理的全民所有制单位
(3)主管单位:AA区政府办
(4)单位概况
FJ省AA宾馆(AA区招待所)成立于1957年,前身是AA县招待所、AA市招待所。宾馆地处MM市AA区RM路26号,是国家二星级、FJ省一级宾馆。全馆占地面积1万㎡,拥有客用住宿楼、餐饮楼、娱乐综合楼等4栋,住宿床位178个,餐位约500个,现有员工 人,其中党员 人。今年截止到11月,共接待宾客突破 万人次,营业额 余万元。AA宾馆属于事业编制、企业管理的全民所有制单位,是为市委、市政府及有关部门做好服务接待工作的文明窗口。
1.2编制依据和原则
1.2.1编制依据
⑴《中国旅游饭店行业规范》(2002年4月)
⑵《中华人民共和国星级酒店评定标准》(2010年12月
⑶国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》(试用版);
⑷国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》;
⑸国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
⑹《住宅室内装饰装修管理办法》(国家建设部第110号令);
⑺《建设工程项目管理规范》(GB/T50326-2006);
⑻《FJ省特种行业和公共场所治安管理办法》(1996年7月)
⑼《酒店业企业安全生产标准化评定标准》
⑽国家发布的有关行业规范、产业政策、法规和设计标准;
⑾项目单位提供的有关基础资料和其它文件。
1.2.2编制原则
(1)项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令,符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
(2)选用的装修材料、施工工艺技术要先进适用、可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。
(3)以科学、实事求是的态度,公正、客观的反映本项目建设的实际情况,工程投资坚持“求是、客观”的原则。
(4)通过研究,推荐项目的建设规模、方案,论证项目建设的合理性。
1.2.3研究范围
根据项目建设条件,通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程建设方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、节约能源措施、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析,重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案,以便为项目的融资决策和建设,提供科学的决策依据。
1.3项目提出的理由和过程
宾馆酒店行业是一个古老的行业,已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展、科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。改革开发三十多年来,中国宾馆、酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长,生命力愈加旺盛。从1980年开始,中国宾馆酒店业在原有公有制宾馆、招待所基础上成倍数地发展,为经济发展与人员流通创造了条件。
近年来,随着AA经济社会高速发展,城市面貌日新月异,都市经济初具规模,依法开设的酒店、宾馆数量不断增加,特别是随着铁路、高速公路、WQ山机场、高铁的开通运营,AA的撤县设市、撤市设区等,AA宾馆酒店业迎来了多次发展的黄金时期。截目到2015年11月,AA已开通网上预定查询业务的酒店数量达53家,是90年代初全市酒店总数的近10倍。如今,在AA区,几乎每条街道都可以找到住宿的酒店、宾馆或招待所,一些区位和地段优势较好的街道,甚至开设有十几家酒店、宾馆,在助推经济发展,方便旅客住宿、休息的同时,过于庞大的供给也使住宿业面临激烈竞争,不少酒店、宾馆生存受到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下,只有不断从硬件和软件二个方面改善酒店环境,提升宾馆酒店的服务和品质,才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟,并谋求进一步的发展。
AA宾馆作为原有政府公务接待宾馆为AA市委政府后勤服务工作做出了重要的贡献,随着市场经济、企业改制等,AA宾馆积极适应新形势,主动投入市场经济大潮,努力改善服务环境为宾客服务。但是AA宾馆建筑物年代已久,基础配套设施不尽完善,墙皮脱落、线路老化、室外排水管出现破损,严重影响污水的排放,内部布局和设施布设不符合相关标准,更不适应市场的需求,已不能很好的满足住宿服务工作的开展,急需对宾馆进行改造建设,以适应社会对宾馆酒店业的要求。为此,AA宾馆领导层多方筹措资金,分阶段对宾馆设施进行改造建设。此次AA宾馆八号楼二至四楼改造工程即是在此背景下AA宾馆提高自身硬件环境而进行的改造项目。
1.4建设内容、规模和实施进度
1.4.1建设内容与规模
此次项目主要对AA宾馆八号楼二至四楼进行改造,改造面积2019.21平方米。改造内容主要包括:水电改造、墙面、吊顶改造、墙面水泥漆工程、卫生间地墙面改造及防水、墙体布局改造、套房地面金刚板等工程。
1.4.2实施进度
本项目严格按照国家有关项目程度进行,项目实施进度包括前期准备、设计、施工、竣工验收四个阶段。经研究,本项目自筹建始,建设期为10个月,即2015年12月到2016年9月。
1.5投资概算、资金来源与主要技术经济指标
1.5.1投资概算
项目总资产投资为235.7520万元,其中工程费用216.2294万元、其它费用19.5226万元。
1.5.2资金来源
资金来源主要为AA宾馆自筹,同时积极争取相关财政支持。
1.5.3主要经济技术指标
项目主要技术经济指标见表1-1
表1-1 主要数据及技术经济指标表
序号
名 称
单 位
数据
备 注
1
项目建筑面积
m2
2019.21
单层面积673.07
2
装饰工程建筑面积
m2
2019.21
单层面积673.07
3
总投资
万元
235.7520
4
资金来源
万元
4.1
自筹
万元
235.7520
4.2
财政补助
万元
5
内部收益率
%
13.8
6
静态投资回收期
年
4.5
含建设期
7
建设工期
月
10
2015年12月-2016年9月
1.6结论与建议
1.6.1结论
本项目符合当地经济发展需要,符合城市建设发展规划和服务业发展需求,地理位置优越,交通方便快捷,具备各项建设条件。
项目的实施有利于AA宾馆更好的适应经济的发展,更好的发挥服务业的功能,吸引客源,增加宾馆营业收入,提高宾馆竞争力,促进AA旅游业的发展,与地方经济发展形成互动。
项目建设是必要的、可行的。
1.6.2建议
①通过项目招标,选择有实力的设计单位和施工单位,进行设计、施工,确保施工按质、按量、按时完成。
②为降低项目总投资,减轻项目资金负担,建议减免项目建设的有关税费。
③项目在建设过程中,要合理安排施工时间,争取电力、交通、供水、供电、环保、城建等部门对本项目的支持,保证本项目施工用电、用水、物资运输等的需要,确保项目按时按质完成。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1项目背景
酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业,一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用,被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。随着市场经济的不