房屋租赁(2).ppt

房屋租赁、房屋租赁的概念和条件 1、房屋租赁的概念: 出租人房屋所有人或其代理人 承租人 2、房屋出租的条件: 房屋是种特殊的商品,其出租应当符合定的条件。法律上从反面规定了出租的条件。 霞浦房子出租 http:www.xpsxw.com wenku1 房屋租赁的条件1、未依法取得房屋所有权证的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已抵押,未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 二、房屋租赁合同1、房屋租赁合同的主要条款 2、租赁合同的变更、解除和终止 1可以变更或者解除租赁合同的情形: 符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除的; 因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的; 当事人协商致的。2可以终止合同的情形将承租的房屋擅自转租的; 将承租的房屋擅自转让、转借或调换的; 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途; 拖欠租金累计6个月以上的; 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上; 利用承租房屋进行违法活动的; 故意损坏承租房屋的; 其他可以终止合同的情形。 三、房屋租赁的几个具体问题房屋转租 转租的条件 擅自转租的收益性质 二房屋租赁登记 登记不应当影响租赁合同的效力 三房屋租金 三房屋租金1、房屋租金的概念 2、房屋租金的种类 公房租金 私房租金 3、房屋租金中的土地收益 4、房屋租赁与房屋抵押之关系 将已经出租的房屋抵押 将已经抵押的房屋出租 第六节 房屋出典、房屋出典的概念和特征 房屋出典的概念 承典人典价 出典人房屋 二法律特征 三与房屋抵押的区别 四与房屋出租的区别 二、典权的设定与实现典权的设立 1、签约 2、登记 二典权的实现 约定典期并写明逾期不赎回视为绝卖 约定典期但未写明逾期不赎回视为绝卖 未约定典期:30年 第七节 房屋赠与、房屋赠与的概念 房屋所有权人 二、房屋赠与合同 无偿的,但可附义务 意思表示致 实践合同:交付、登记 第八节 房屋交换、房屋交换的概念 互相交换房屋所有权 房屋调换:交换使用权 二、房屋交换合同 双务合同、实践合同、要式合同 三、房屋交换行为的认定 第八章 城镇住房制度 的改革与立法第节 城镇住房制度改革概述 、城镇住房制度改革的必要性 四个弊病 二、城镇住房制度改革的模式选择和历史进程 三种类型三、城镇住房制度改革 的基本原则国家、集体、个人三者共同负担的原则 二租、售、建并举的原则 三统政策下的因地制宜、分散决策原则 四新旧机制转换的原则 第二节 城镇住房制度 的政策和立法、城镇住房制度改革的重要政策和立法 二、城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容 公房提租与补贴 二建立住房公积金制度 三出售公有住房 四住房分配货币化 三出售公有住房1、售房范围 不宜出售的公有住房范围 2、售房对象 职工家庭 3、售房价格 成本价、标准价、市场价 4、购买公有住房的优惠待遇 房价折扣:现住房折扣;工龄折扣;次性付款折扣 减免部分税费 5、付款方式 次付款 分期付款 6、售房程序 四住房分配货币化1、建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系; 2、增强个人购房能力; 个人住房贷款的对象 个人住房贷款的条件 个人住房贷款的期限与利率 个人住房贷款的担保 第三节 公房售后产权1、职工以市场价购买的住房: 产权归个人,可自由买卖 2、职工以成本价购买的住房: 产权归个人,5年后可以上市买卖 3、职工以标准价购买的住房: 部分产权,原售房单位有优先购买权、租用权 第四节 已购公有住房和 经济适用住房上市出售、出售的意义 二、出售的条件 三、出售的程序 四、出售收入的归属 第九章 物业管理法律问题第节 物业管理概述 、物业管理沿革 2003年5月28日,国务院通过了物业管理条例》,自2003年9月1日起施行 二、物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 三、物业管理的法律 性质和特征物业管理的法律性质 行政管理关系说 民事关系说 二物业管理的法律特征 1、物业管理关系是种民事关系 2、物业管理关系基于委托合同而产生 3、物业管理关系具有有偿性 四、物业管理的原则1、业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则 2、物业管理公司实行合同聘用的原则 3、社会化管理、企业化经营原则 4、由物业管理公司实行全方位、多层次管理服务的原则 五、物业管理的内容常规性的公共服务 房屋建筑主体的管理、物业公共设施、设备的管理、公共环境卫生的管理等 二针对性地专项服务 日常生活类服务、商业服务类等 三委托性的特约服务 第二节 物业管理主体 业主、业主的概念和业主公约 业主的概念 房屋的所有权人 二业主公约 全体业主以书面形式订立的自治规范,对全体业主有约束力。 二、业主大会业主大会的职责 1制定、修改业主公约和业主大会议事规则;2选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;3选聘、解聘物业管理企业;4决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 二业主大会的召开1、第次大会 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立 2、年度会议 业主大会分为定期会议和临时会议,每年至少要召开次。经过20以上的业主提议,可以召开临时业主大会。 3、法定人数:应当有持有12以上投票权的业主参加。投票权根据业主物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 三、业主委员会业主委员会的性质和法律地位 代表全体业主实施自治管理的组织 业主大会的常设机构和执行机构 是否具有独立的民事主体资格 德国、法国、日本、美国四种模式的比较 二业主委员会的职责1召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;2代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;3及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;4监督业主公约的实施;5业主大会赋予的其他职责。 第三节 物业管理企业、物业管理企业的概念和设立条件 依法设立的从事物业管理服务的企业法人 设立条件:四个 二、物业管理企业法律地位 管理权源于业主; 是独立的企业法人; 与业主委员会合作。 三、物业管理企业的权利与义务 物业管理企业的权利 七项权利 二物业管理企业的义务 六项义务 四、物业管理企业的资质等级管理 不同资质的企业所应具备的条件 第四节 物业管理服务合同、物业管理服务合同的概念和内容 二、物业管理服务合同的法律性质 是种独立的合同类型,不是委托合同 三、物业管理服务合同的几个具体法律问题 第五节 加强物业管理立法、现代物业管理对传统物业管理的挑战 二、政府对物业管理市场的监督、管理 三、物业管理公司的科学管理和规范管理