捷商务酒店可行性报告0625修改.doc

目 录
一、前 言 2
1-1项目背景 2
1-2项目目的 2
1-2.1 整体目标 2
1-2.2 项目契机 2
二、调 查 篇 5
2-1市场调查方法 5
2-1.1 流动调查 5
2-1.2 酒店需求问卷 5
2-1.3 调查统计 6
2-1.4 酒店数据矩阵 7
2-2调查结果说明 9
2-2.1沧州市区酒店现状分析 9
2-2.2客户群体需求分析 10
2-3 SWOT分析 11
2-3.1 S—项目优势 11
2-3.2 W—项目劣势 12
2-3.3 —项目机会 12
2-3.4 T—项目威胁 12
2-4 社会经济效益 13
三、决策建议篇 14
3-1 规划内涵 14
3-2 规划决策建议 14
3-2.1 楼层规划方案 14
3-2.2设计方案甄选 14
四、执 行 篇 16
4-1 战略与战术 16
4-1.1六大策略 16
4-1.2说明 16
4-1.3 战术沙盘模拟 17
4-2 执行步骤 20
4-2.1经营规划 20
4.2.2酒店配置 21
4.2.3 推广规划 24
4-2.4预算 26
4-3 投资回报预测 26
4-3.1 客房收入? 26
4-3.2 成本 27
4-3.3利润 28
五、展 望 篇 29
一、前 言
1-1项目背景
按照沧州市第一塑料厂对原厂区及办公场所的改造再利用整体规划,本着充分利用现有资源和区位优势,为第一塑料厂创造新的利润增长点的原则,我公司经过市场调研,决定投资位于新华路与朝阳街路口的原沧州市第一塑料厂办公楼,建设一家具备餐饮、住宿、娱乐、会议等多功能于一体的快捷商务酒店,使之成为一塑原厂区改造计划的重要组成部分,并为沧州一塑的再发展作出贡献。为此我公司经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测,编制本报告,敬请审批。
1-2项目目的
1-2.1 整体目标
(1)配合沧州一塑厂区改造计划,打造具备餐饮娱乐、旅客住宿、商务会议的多功能酒店。
(2)紧抓沧州市的经济发展契机,整合优势资源,发展酒店主业,强化自身优势。
(3)通过对已有建筑的合理规划,以较少的资金投入,争取较大的市场收益,为沧州一塑创造新的利润增长点。
(4)引入专业的酒店管理团队,确保酒店健康可持续发展,打造一流的商务酒店品牌,领跑沧州市商务酒店市场。
1-2.2 项目契机
(1)沧州拥有丰富的旅游资源
“一部《水浒》传天下,无人不知古沧州”。沧州作为一座历史文化名城,不仅拥有沧县铁狮子、东光铁佛寺、献县大教堂等名胜古迹,还拥有“黄骅冬枣园”“泊头梨花园”“海兴湿地”“任丘白洋淀”等自然旅游资源。而“吴桥杂技节”“沧州武术节”等文化旅游已经形成了向世界介绍沧州的知名品牌,每年都吸引大量中外游客慕名而来,流连忘返。沧州市具备历史、自然、文化等多重旅游资源优势,蕴藏着丰富的旅游潜力,必然为旅游、餐饮、旅店等服务业带来巨大的商机。
(2)沧州拥有便利的交通优势
沧州位于河北省中东部,是北京、天津的南大门,自古就是南北往来的要冲。由京沪、京珠、沿海、石黄等高速公路形成了高速公路网络,方便连接北京、天津、石家庄以及山东等大中城市及外省,而京沪高铁、京沪铁路、朔黄铁路形成了连接东南沿海及内陆的快速旅游及货运通道,近年来,随着黄骅大港的建立,又为沧州开启了面向广阔海洋、走向世界的窗口。便捷的交通资源使得沧州成为沟通南北,连贯东西的重要纽带,必然为沧州的商贸及旅游提供得天独厚的优势。
(3)沧州拥有巨大的发展潜力
除了旅游和交通优势之外,沧州作为“环渤海经济隆起带”的重要支点,拥有巨大的发展潜力。每年一届的管业商贸洽谈会和皮草交易洽谈会成为沧州对外交流贸易的重要品牌,为沧州带来了巨大的经济效益,黄骅大港的建成,进一步提升的沧州的整体竞争实力,渤海明珠沧州因而又一次焕发光彩。此外,按照沧州市的建设规划,沧州高新技术开发区将成为沧州市新的经济增长点,必然会吸引大量的中外商贸旅客来沧投资,带动沧州的经济飞速发展。
综上,未来沧州市的旅游、商务等客源必然呈现爆炸性增长趋势,沧州市委市政府制定的远景规划中,也将“把经济服务业打造成全市新兴主导产业”作为十二五我市发展的战略目标,大力扶持经济服务精品工程,精心打造沧州旅游、文化、休闲的整体形象。因此,得天独厚的资源和区位优势以及政府的政策扶持为沧州市宾馆业的发展提供了优越的条件,在沧州投资建设一家具有较高接待能力和服务水平的快捷商务酒店必然大有可为。
二、调 查 篇
2-1市场调查方法
2-1.1 流动调查
对于商铺及部分酒店的调查,采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2-1.2 酒店需求问卷
问卷涉及如下内容:
1、受访者性别;
2、来自哪里;
3、职业;
4、年龄;
5、到沧的目的;
6、到沧的次数;
7、通常外出住什么酒店;
8、选择酒店的原因;
9、选择酒店是否提供宽带功能;
10、入住酒店的价位;
11、出差住宿的标准;
12、入住的酒店位置;
15、酒店应该具备的功能;
16、酒店应该具备的配套设施。
2-1.3 调查统计
问卷总数
本次问卷调查合计调查了共500份,有效问卷共377份,有效比为75.40%。
调查问卷分卷情况如下:
市调类型
问卷数量
有效数量
有效比
酒店
500
377
75.40%
有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查500份问卷,调查过程中,调查组根据现场的情况,进行了如下问卷有效性分析。问卷卷面分析,调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷,共123份。
有效问卷总数
本次调查经过筛选,共获得有效问卷377份,有效率为75.40%,高于要求最低60%有效率的市调标准,因此本次市调为有效市调。
2-1.4 酒店数据矩阵
2-2调查结果说明
2-2.1沧州市区酒店现状分析
随着沧州市经济建设和旅游产业的迅猛发展,沧州市区的各类酒店如雨后春笋般迅速发展,其中,商务快捷酒店发展尤为突出。主要呈现以下特点:
1、高档酒店较少,承载能力较弱。目前我市星级酒店为数不多,较高档的酒店有金狮国际酒店,阿尔卡迪亚酒店等,但当有大型活动如“武术节”“杂技节”时,其接待量有限。
二、商务快捷酒店发展迅速,品牌众多。目前,入驻沧州市的快捷酒店品牌有如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店等。此外还有一些本地自主经营的酒店品牌,如金永快捷酒店等。截止2012年5月在工商部门登记的快捷酒店就超过了20家。快捷酒店市场已呈现日趋激烈的竞争形势。
三、服务水品参差不齐,市场定位模糊。面对与日俱增的来沧旅游和经商客户群,酒店数量仍显不足,但由于部分快捷酒店的市场定为模糊,仅局限于打价格战,争抢客源,造成服务水平不高,影响了快捷酒店产业的整体发展。
四、配套设施不全,消费挖掘不充分。在调查中发现,很多快捷酒店的配套设施不足,有的酒店设置没有停车场,顾客的车辆只能停在路边,有的酒店没有设计会议室,商务旅客的洽谈或小型会议无法在酒店进行,有的酒店没有棋牌室等休闲娱乐场所,顾客的二次消费挖掘不充分。
2-2.2客户群体需求分析