房地产市场调研报告.doc

西安市房地产市场调研报告
一:2009楼市回顾
一、房地产市场运行背景
1.1? 全国及西安经济运行情况分析
1.2? 宏观政策环境分析
1.3? 西安城市规划建设情况分析
二、西安房地产市场总体形势
2.1市场供应
2.2市场销售
2.3土地市场供应与销售分析
2.4土地供应分析
2.5土地成交特征分析
三、分物业商品房市场运行分析
3.1? 住宅类物业市场
3.2? 写字楼类物业市场
3.3? 别墅类物业市场
3.4? 商服用房类物业市场
四、分城区商品房市场
4.1? 城北区
4.2? 城南区
4.3? 西高新区
4.4? 城东区
4.5? 城西区
4.6? 城内区
二: 2010年房地产趋势
一、西安2010 年经济趋势
1.1整体经济增长
1.2区域经济规划的促进作用
1.3城市化改造拉动
1.4房地产投资
二、西安本土房地产行业政策
2.1土地市场
2.2商品房市场
2.3住宅市场
三、区域市场趋势
3.1区域市场整体特征
3.2区域市场供求走势分析
3.3区域格局变化趋势预测
3.4区域房价预测
四、热点板块:大兴新区
4.1新区介绍
4.2项目周边分析
(一)、2009楼市回顾
从年初刚性需求的大量释放,并带动改善型需求不断进入市场,到年底通胀预期持续发酵撬动投资投机需求膨胀,再到年底抢占政策红利的末班车,2009年,在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下,购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下,从年初到年尾,西安楼市从冰天雪地走到火热盛世,从一线市场到西安市场,成交呈现出量价双升的火爆局面。作为二线城市市场的代表,在高速城市化等利好因素的支撑下,西安地产市场将实现持续性的螺旋式上升!
宏观经济持续回暖
2009 年中国宏观经济持续好转,全年将轻松实现保八,西安年内经济增长幅度更是超过全国水平。但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样,西安整体经济增长在2010 年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大的因素之一,西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度,这将成为西安房地产市场持续快速发展的最大桎梏因素,因此2010 年西安房地产市场将不可避免的出现波动。但考虑到西安正处于高速城市化的关键时段,对房地产行业有巨大的推动作用。
西安楼市跃升的一年:成交过千万,房价破5000
2009 年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。本年度西安住宅成交历史性的突破1300 万平米的大关,刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力,这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛,西安住宅价位首次突破5000 元,但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制作用,加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力,不可避免的会对2010 年市场产生不利影响,因此市场波动在所难免。
西安市场区域格局改变
2009 年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2 号线施工建设、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩,处于历史高速发展阶段,推动了房地产市场的快速发展,并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大,并成为2009 年西安市场发展最迅猛的区域,此外各个区域的整体房价水平也随之水涨船高。整体来看,09 年各个区域供应不平衡的局面将在2010年得到极大改善,各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小,西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。
市场趋势
2010 年将会是一个政策集中出台及执行的年度,也意味着房地产行业又将面临更多的限制。经历了2009 年市场的非理性疯狂,西安楼市也会在政策调控下趋于平静,而考虑到相对落后并且保守的市场环境,2010 年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落,而房价在经过短期内的快速上涨后,也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。此外,热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快,成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好,因此波动式上升将成为西安市场的常态。
疯狂后不仅仅是波动式的盘升,还伴随着恐慌,这种恐慌来自行业政策趋紧的影响,也有来自通胀逐渐显现的压力。因此2010 年西安住宅市场必将经历一个震荡上行的过程,并在诸多长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展!
整体市场表现——
1、2009 年土地供应环比增长51%
2009 年全国土地市场一片繁荣,在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地储备进度,特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出,造成拿地困难,众多企业战略转移,增大二三线城市土地储备。
2、商品房成交量不断刷新月销售记录
成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录,主要由于房地产市场大环境较为平稳,市场目前维持着较好的运行局面。从需求角度来看,城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在2009 年形成强大的市场需求;从消费者心态来看,楼盘普涨,在买涨不买跌的惯性心态下“追涨”情节再现;从市场供应来看,今年以来众多楼盘集中入市,大量新入市楼盘旺销,推动了成交量的攀升。
3、西安住宅单价突破5000 元/㎡
从6 月份开始,成交价格随着首次置业客户的逐步减少,改善型、投资型需求的加大,以曲江板块为代表的高端项目成交明显放量,快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提下,高端项目、特别是区域标杆项目的热销,无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照,住宅整体销售价格突破了5000 元/㎡,西安房地产跨上了新的发展台阶。
一、房地产市场运行背景
1.1全国及西安经济运行情况分析
1.1.1全国经济持续向好
2009年,在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下,中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效,预计全年经济增长率略高于8%;“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用,以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没;“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业,中国经济“升级换代”全面展开;“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。
可以说,面对世界主要经济体普遍衰退的大背景,“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。
1.1.2 西安经济运行回升向好
2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下,西安固定资产投资快速增长,工业生产加快回升,消费市场持续旺盛,企业效益和财政收入逐步好转,经济形势总体回升向好,城市建设和发展突飞猛进,城市化进程不断加快,房地产市场发展迅速。
前11个月,西安固定资产投资快速增长,工业生产加快回升,消费市场持续旺盛,企业效益和财政收入逐步好转,经济形势总体回升向好。
1-11月,西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元,同比增长15.5%,增幅比1-10月提高1.0个百分点,增幅逐月加快。其中,规模以上装备制造业实现增加值327.32亿元,同比增长16.6%。在重点监测的55种工业产品中,中成药、钢材和轿车增速较快,工业企业经济效益不断好转。
固定资产投资保持快速增长。1-11月,全社会固定资产投资达2379.77亿元,同比增长34.0%。其中,第三产业投资1716.66