某工业研究院大厦物业管理服务竞标方案.doc

目 录
第一章 公司简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03
第一节 公司概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥05
第二节 管理优势‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥06
第三节 公司荣誉‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥08
第二章 物业管理整体设想及策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10
第一节 经营管理理念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
第二节 物业管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16
第三节 物业管理整体设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19
第三章 拟采取的管理方式和各项机制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第一节 拟采取的管理方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
第二节 拟采取的各项机制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31
第四章 人员配备、培训与管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38
第一节 人员配备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥40
第二节 人员培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45
第三节 人员管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥50
第五章 质量/环境/职业安全健康管理方针和目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
第一节 质量/环境/职业安全健康管理方针‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54
第二节 质量/环境/职业安全健康管理目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56
第六章 管理规章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥57
第七章 物业管理服务费‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥62
第八章 管理处经费收支预算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69
第九章 设施、设备配备计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥72
第十章 档案的建立和管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥78
第十一章 前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥85
第一节 前期介入工作内容‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥87
第二节 特殊功能区和辅助工程的前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥88
第三节 物业接管验收的前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥89
第四节 其它前期准备工作‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥93
第十二章 智能化系统管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥95
第十三章 日常物业管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥109
第一节 入驻管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥111
第二节 装修管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥113
第三节 租赁管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥116
第四节 食堂管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥118
第五节 停车场管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥121
第六节 机电设备设施管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥125
第七节 安全管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥137
第八节 绿化管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥147
第九节 清洁管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥154
第十四章 大厦维修养护‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥159
第十五章 各项管理指标的承诺‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥171
第十六章 社区文化活动管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥179
第十七章 有偿服务和无偿服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥185
第十八章 经营场所管理设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥191
第一节 成功案例‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥193
第二节 经营管理优势‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥194
第三节 会场经营设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥195
第四节 会场管理要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥196
第十九章 CI系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥199
第一节 VI视觉识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥200
第二节 MI理念识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥205
第三节 BI行为识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥206
第二十章 其他承诺‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥208
附件:管理规章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥210

第一章
公司简介
XX物业的管理理念是“国际标准、诚信服务、优质品牌”;
XX物业是全国首家一次性通过ISO9001:2000/ISO14001:1996/OHSAS18001:1999三个国际管理体系认证的物业管理企业;
XX物业在深圳市最大、智能化程度最高的Mall商业文化广场——XX城市广场物业管理中积累了丰富的智能化、机电设备、安全保卫、社区文化等管理经验;
XX物业拥有XX集团强大的人力、物力、财力资源的支持;
因此,XX物业有能力以合理的价格为TCL大厦提供最好的物业管理服务。
第一节 公司概况
深圳市XX物业管理有限公司(以下简称XX物业)为国有重要骨干企业——中国XX集团公司(原中国国际信托投资公司)旗下、XX深圳(集团)公司下属的专业物业管理企业。公司总部位于深圳市深南中路市政府对面标志性建筑物——XX大厦。
目前,XX物业所管理的物业遍布深圳市五个区,包括写字楼、商场、工业区、别墅、中高层商住楼等各类型物业。XX物业凭借强大的实力、卓越的管理,在社会上树立了品牌物业管理企业形象,特别是在高档智能化写字楼物业管理方面奠定了具有XX特色的物业管理模式。
第二节 管理优势
一、国内第一家一次性通过ISO9001:2000/ISO14001:1996/OHSAS18001:1999三个国际管理体系认证的物业管理企业
XX物业自成立以来,以高起点、高标准、严要求,建立了科学、规范的质量、环境、职业安全健康管理体系标准,编写了一套系统的管理手册、55个程序文件、56个作业指引及180个日常质量记录表格,将优质的物业管理服务带给我们的客户。XX物业于二○○一年成为全国物业管理行业首家通过ISO9001:2000/ISO14001:1996/OHSAS18001:1999管理体系国际、国内双重认证的企业,公司总经理潘春阳当选为深圳质量认证中心职业安全健康管理体系理事会成员。
XX物业依照质量/环境/职业安全健康三个管理体系的要求,严格按照操作规程运作,由公司副总牵头成立的质量检查组,坚持每个月对各部门、各管理处的工作质量进行检查,并且每半年进行一次内部管理评审,每年认证机构对公司认证范围进行全面外部审核,确保建立体系的适宜性、充分性和有效性,公司建立的三位一体的管理体系经过三年的良好运行,期间经过不断的修改和完善,以保证体系的科学性持续改进。
二、管理深圳市最大、智能化程度最高的Mall商业文化广场——XX大厦城市广场
城市广场总投资额高达25亿元人民币,是XX深圳集团在深圳的最大投资项目,是目前深圳市最大、智能化程度最高的文化广场。XX大厦城市广场整座工程项目由星光广场、XX城市广场和XX大厦三部分组成,占地面积5.1万平方米,建筑面积逾15万平方米,其中XX大厦写字楼高100米,23层,内含营业大厅、商务会所、主席宴会厅、地下车库等,并配有智能化的管理、通信系统。
XX物业在取得XX大厦城市广场的物业管理权后,以高标准、严要求开展各项管理工作。在XX物业的精心管理服务下