第3章项目策划.doc

第3章 项目策划
学习目标:
1.了解项目策划的基本概念、项目环境调查的分析、项目决策阶段目标策划和项目实施阶段目标策划。
2.掌握项目决策策划的工作内容。
3.了解项目实施策划的工作内容,项目实施的目标分析和再论证、组织策划和目标控制策划。
重点难点:
1、工程项目的策划
2、项目策划的组织
3、项目策划的方法
课程内容:
项目策划是项目管理的一个重要组成部分,是项目建设成功的前提。无数建设项目成功的经验证明,科学、严谨的前期策划将为项目建设的决策和实施增值。本章主要介绍项目策划的基本概念,项目环境调查与分析的目的、工作内容、工作方法、工作成果等以及项目决策策划和实施策划的基本内容。其中项目定义、项目功能分析与面积分配是项目决策策划的重点,组织策划是项目实施策划的重点。
3.1 项目策划的基本概念
3.1.1 项目策划的内涵
建设项目策划是指在项目建设前期,通过调查研究和收集资料,在充分占有信息的基础上,针对项目的决策和实施,或决策和实施的某个问题,进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证,这将使项目建设有正确的方向和明确的目的,也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。其根本目的是为项目建设的决策和实施增值。
3.1.2 项目策划的目的
我国项目建设一般遵循图示3.1的基本建设程序。
图3.1 项目建设程序
建设项目策划就是把建设意图转换成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强烈可操作性的项目策划文件的活动过程,回答为什么要建、建什么以及怎么建项目的问题,从而为项目的决策和实施提供全面完整的、系统性的计划和依据。项目策划的意义在于其工作成果使项目的决策和实施有据可依。
3.1.3 项目策划的特点
建设项目策划工作实践具有以下特点。
(1) 重视类同建设项目的经验和教训的分析
(2) 坚持开放型的工作原则
(3) 策划是一个知识管理的过程
(4) 策划是一个创新求增值的过程
(5) 策划是一个动态过程
3.1.4 项目策划的类型
项目策划根据其所针对的对象不同,分为成片土地开发项目策划、单体建筑项目策划等;根据策划的内容不同,也可以分为不同类型,但最重要的是以下两类:项目决策的策划和项目实施的策划,如图3.2所示。
3.2 项目策划按内容分类
3.1.5 项目策划的任务
项目决策和项目实施两阶段的策划任务可以归纳如表3.1所示。
项目决策和实施阶段的策划任务表 表3.1
策划任务
项目决策阶段
项目实施阶段
环境调查
和分析
项目所处的建设环境,包括能源供给、基础设施等;项目所要求的建筑环境,其风格和主色调是否和周围环境相协调;项目当地的自然环境,包括天气状况、气候和风向等;项目的市场环境、政策环境以及宏观经济环境等。
建设期的环境调查和分析需要调查分析自然环境、建设政策环境、建筑市场环境、建设环境(能源、基础设施等)和建筑环境(风格、主色调等)。
项目定义和论证
包括项目的开发或建设目的、宗旨及其指导思想;项目的规模、组成、其功能和标准;项目的总投资和建设开发周期等。
需要进行投资目标分解和论证,编制项目投资总体规划;进行进度目标论证,编制项目建设总进度规划;需要进行项目功能分解、建筑面积分配,确定项目质量目标,编制空间和房间手册等。
组织策划
包括项目的组织结构分析、决策期的组织结构、任务分工以及管理职能分工、决策期的工作流程和项目的编码体系分析等。
确定项目实施各阶段的项目管理工作内容,确定项目风险管理与工程保险方案。
管理策划
制定建设期管理总体方案、运行期管理总体方案以及经营期管理总体方案等。
包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织协调;确定业主筹建班子的组织结构、任务分工和管理职能分工,确定业主方项目管理班子的组织结构、任务分工和管理职能分工,确定项目管理工作流程,建立编码体系。
合同策划
策划决策期的合同结构、决策期的合同内容和文本、建设期的合同结构总体方案等。
确定方案设计竞赛的组织,确定项目管理委托的合同结构,确定设计合同结构方案、施工合同结构方案和物资采购合同结构方案,确定各种合同类型和文本的采用。
经济策划
行开发或建设成本分析、开发或建设效益分析;制定项目的融资方案和资金需求量计划等。
项目实施的经济策划包括编制资金需求量计划,进行融资方案的深化分析。
技术策划
包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范的应用和制定等。
对技术方案和关键技术进行深化分析和论证,明确技术标准和规范的应用和制定。
风险分析
对政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险等进行分析。
进行政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险分析。
3.2 项目环境调查与分析
3.2.1 环境调查的目的
策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动,因此充分占有信息是策划的先决条件,否则策划就成为了无本之木、无源之水。从这一基本思想出发,环境调查与分析是项目策划工作的第一步,也是最基础的一环。如果不进行充分的环境调查,所策划的结果可能与实际需求背道而驰,甚至得出错误的结论,并直接影响建设项目的实施,因此策划的第一步必须对影响项目策划工作的各方面环境进行调查,并进行认真分析,找出影响项目建设与发展的主要因素,为后续策划工作提供较好的基础。
3.2.2 环境调查的工作内容
(1)环境调查的工作范围
1)项目周边自然环境和条件;
2)项目开发时期的市场环境;
3)宏观经济环境;
4)项目所在地政策环境;
5)建设条件环境(能源、基础设施等);
6)历史、文化环境(包括风土人情等);
7)建筑环境(风格、主色调等);
8)其它相关问题。
(2)环境调查的重点
从总体上讲,环境调查应该以项目为基本出发点,将项目实施所可能涉及到的所有环境因素进行系统性地思考,以其中对项目影响较大的核心因素为调查的重点,尤其应将项目策划和项目实施所需要依据和利用的关键因素和条件作为主要的考虑对象,进行全面深入的调查。
3.2.3 环境调查的工作方法
策划的过程就是知识管理与创新的过程,因此,无论是大型城市开发项目策划还是单体建筑策划,都需要进行多种信息的收集。
环境调查的渠道有多种。一般而言,包括以下几个方面。
(1)现场实地考察
(2)相关部门走访
项目的环境调查表格3.2
项目名称:XX区总部园区发展策划 文件编号:
调查目的:编制XX区总部园区发展策划环境调查报告
调查部门:区规划局
调查内容:了解XX区总体规划情况
被调查人:局长
调查的问题:
备注
1.城市总体规划、总部园区有关的分区规划、专项规划、详细规划等文件以及基础设施与市政配套现状与规划情况(供电、供水、电信、雨污水和煤气等);
2.XX区城市空间发展战略;
3.XX区交通规划情况;
4.XX区建筑环境,如风格、主色调等。
调查的资料编号其名称:
备注
1.XX区规划建设方案
调查人:
调查日期: 年 月 日
(3)有关人员(群)访谈
(4)文献调查与研究
(5)问卷调查
3.2.4 环境调查的工作成果
环境调查的主要工作成果包括环境调查分析报告及其附件。
3.3 项目决策策划