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房地产开发企业会计核算
涉税会计教研中心主任 赵建华
第一讲 房地产开发企业会计核算的内容
一、房地产企业各阶段会计核算的内容
房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其会计核算的侧重点也有所不同。
(一)开发企业设立阶段的会计核算
成立新的房地产开发企业必须按规定办理有关登记注册手续,包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。因此,这一阶段的会计核算重点是注册资本金及筹建费用的核算,核算的难点是对投资方投入的非现金资产(包括存货、固定资产、无形资产)的计价。
(二)开发项目准备阶段的会计核算
1.取得土地使用权的核算
取得土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发的前提,也是开发产品成本的主要组成部分,因此加强土地使用权的核算显得尤为重要,在会计核算中要注重在不同方式下取得土地的核算。
2.取得项目借款
由于房地产开发项目所用资金量很大,项目借款一般期限较长,在会计上作“长期借款”进行核算。为了反映和监督企业长期借款的借入、应计利息和归还本息的情况,应设置“长期借款”科目。核算的难点与重点是对借款利息费用的核算,包括利息费用的费用化与资本化的计算与处理。
3.开发前物资准备
包括为开发商品房而购置原材料、固定资产等,会计核算要点是对购入物资的计价以及领用发出时的成本核算。
(三)项目开发阶段的会计核算
房地产开发企业在这一阶段的会计核算重点:一是房地产开发成本的核算;二是房地产开发产品的核算。
1.房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。为加强房地开发成本的核算,必须建立和完善成本核算基础工作,正确归集和分配开发成本及费用,准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题。
2.房地产开发产品的核算
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以按照合同规定的条件移交订购单位,或者作为对外销售、出租的产品,包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,开发企业应设置资产类“开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收的开发产品实际成本,贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的开发产品实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品实际成本。
(四)销售阶段及利润分配阶段的会计核算
1.房地产企业销售业务的核算
销售业务核算主要包括主营业务收入和其他业务收入的核算。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入等。
2.利润分配阶段的核算
利润分配是指企业根据国家有关规定和公司章程、投资者协议等,对企业当年可供分配的利润进行的分配。企业应通过“利润分配”科目,核算企业利润的分配。
房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面:(1)土地(建设场地)的开发经营;(2)商品房的开发经营;(3)城市基础设施和配套设施的开发和建设;(4)代建房屋和工程的建设;(5)经营房屋的出租和经营;(6)其他多种经营业务。
二、房地产企业特殊会计核算科目
一、资产类
物资采购
采购保管费
库存设备
库存材料
开发产品
分期收款开发产品
出租开发产品
周转房
四、成本类
开发成本
开发间接费用
第二讲 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入的范围和实现
(一)营业收入核算的特殊性
1.营业收入具有多样性
房地产开发企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划,统一开发和建设,因而开发的内容具有综合性和多样性。因此,房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等,营业收入的形式具有多样性。
2.营业收入的坏账风险较小
由于房地产销售一般采用一次性付款或银行按揭付款,产品一旦预售成功,则公司基本可以实现销售收入,因此坏账的风险较小。
(二)营业收入的内容
1.会计收入的内容
会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。
2.税法的收入
企业所得税法第六条:企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(1)销售货物收入;(2)提供劳务收入;(3)转让财产收入;(4)股息、红利等权益性投资收益;(5)利息收入;(6)租金收入;(7)特许权使用费收入;(8)接受捐赠收入;(9)其他收入。
会计收入与税法收入的比较
会计 税法
销售商品收入 销售货物收入
提供劳务收入 提供劳务收入
让渡资产使用权收入 转让财产收入
股息、红利等权益性投资收益
投资收益 利息收入
租金收入
营业外收入 特许权使用费收入
接受捐赠收入
其他收入
税法收入=会计收入+营业外收入+投资收益
3.开发企业的营业收入的具体内容
包括三个方面——
一是建筑产品的销售及结算收入。包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等;
二是房屋出租及多种经营业务收入。包括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入、商品房销售及服务收入等;
三是其它销售。如多余积压的材料、物资销售收入等。
(三)营业收入确认的条件
企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入,应当在下列条件均能满足时予以确认:
(1)企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;
(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成本能够可靠计量。
讨论1:取得销售许可证,与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现?
讨论2:开发产品过户时确认收入实现是否可以?
会计实务中,房地产收入的确认应同时具备以下条件:1)开发产品已竣工并经有关部门验收合格,房屋面积业经有关部门测定;2)已与客户签订的正式房屋销售合同;3)标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议,并与客户办妥了交付入住手续,双方均已履行了合同规定的义务。
差异分析:
国家税务总局关于
确认企业所得税收入若干问题的通知
国税函[2008]875号
一、除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
(一)企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现:
1.商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;
3.收入的金额能够可靠地计量;
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。<