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房地产企业战略选择与多项目管理模式
上海攀成德企业管理顾问有限公司高级合伙人谢志华
2007年8月北京
内容
房地产行业发展趋势
房地产公司战略选择
集团管控的三种模式和五种组织机构类型
基于战略和能力平衡的管控模式选择
多项目环境下的管理模式设计
中国的房地产行业具有以下4个基本特性
周期性
产业关联性
房地产业属固定资产投资范畴
房地产与国民经济的许多行业如金融
受国家宏观经济政策的影响非常
钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家
大,产业表现出与国民经济的发
电等都有着密切关系,房地产业的发
展相关并具一定先导性的周期性
展对这些产业的诱发系数达到1.7。此
外,房地产业也促使物业管理、房地
产评估、房地产中介等新兴行业的发
展
地域性
受产业政策影响大
房地产是不动产,不能象其它商品
政府对土地资源的开发和使用计划直
那样通过在地区之间的流动来达到
接影响到土地的供应,从而影响到房
供求平衡或缩小地区间价格差异。
地产业的开发状况
房地产市场的供求状况主要受当地
政府的各项税费会影响到房地产的价
经济发展水平的影响,同时受不同
格,从而影响到房地产的销售状况;
地域的文化习惯和社会环境影响,
政府对房地产交易所采取的政策会影
不同区域表现出明显的区域特征
响到房地产的流通状况
从国房景气指数也表现出,从1996-2006年上半年,我国房地产行业整体保持了快速
发展,2004年后受国家宏观政策调控影响有所下降,2006年上半年开始回升,2006
2007年北京、广州、深圳等城市开始了快速上扬
以住房分配的货币化政策和二、三
级市场政策促进房地产产业化、拉
国房景气指数变化情况
动房地产个人投资和梯级消费
18
通过取消住房建设中的不合理收费
106
和减免各项税收等政策控制房价
104
2004年以来出台一系列土地政策
严格土地管理,加大对土地政策的
102
调控力度,土地开发面积增幅回
100
洛,土地交易价格持续上洣
从金融政策看,提高房地产开发固
定资产投资项目(不包含经济适用房)
96
资本金比例从20%提高到35%及以
94
提高个人住房按揭贷款门槛,各地
米取了期房限转、中低价配套房政
策、经济适用房以及动拆迁管理相
国房景气指数
关政策,限制房地产过度投资行为
2005年进行了三年来最为严历的宏
观调控,使全国景气指数有较大的
备注
下降
?综合指数值100为景气线?100以下为不景气区间
2006年困六条及其后的一系列政策
100以上为景气区间
110以上为过热预警区间
出台,使景气指数保持平稳
注:国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数,是借鉴景气指数体系的原理,由属于超前、同步、滞
后性质的指数指标组成,根据合成指数的计算方法,在计算分类指数的基础上,而得到的一个加权平均综合指数
资来源:属经济信点网
虽然短期内受国民经济宏观调控政策的影响会有所波动,但我国房地产行业中长
期将持续向好
房地产作为基础产业和资金驱动型行业,受宏观经
济周期的影响很大,带来房地产行业的短期波动
行业规模
政府的政策影响,如拉动内需等政策,在短期内会
影响周期的长度和幅度,但对整体趋势影响不大
房地产开发
结论
短期呈小范围波动状态
?部分市场供应的増加速度超过有效需求的増加速度
长期
某些细分市场供过于求
趋势
资金在全球范围内加速流转
国家出台相关政策对行业进行调整和管控
?三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧
中长期呈增长趋势
中国经济良好的发展态势
?中国长期潜在需求巨大,拉动市场上升
?城市化进程进一步加快
时间
?人均面积远小于欧美国家,改善住宅环境需求巨大
大量存量房的改造
房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系,房地产业
的发展对这些产业的诱发系数达到1.7
此外,房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展。