房地产项目营销推广方案.doc

国雅金桥半岛营销推广方案
第一部分、项目现状分析
一、区域分析
二、SWOT分析
三、户型分析
四、卖点分析
五、目标客户群体分析
第二部分、营销推广思路
一、总体营销战略
二、阶段性营销措施
三、宣传渠道建议
四、宣传广告表现
第一部分、项目现状分析
一、区域分析
本项目位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段,隶属老城区版块与城北新区交界处。周边人口密集、配套设施完善,商业氛围浓厚。
●公交路线:2路公交车经过项目附近
●教育配套:邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校
●医疗配套:城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部
●商业配套:中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等
●行政配套:邻水县委、建筑设计院
●景观资源:滨河景观带
二、SWOT分析
优势-S
1、项目靠近老城区,人口密集,教育医疗配套完善,交通便利;
2、政府花费2亿元巨资改善河道绿化,为项目提供良好的居住环境;
3、项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚,生活便捷;
4、项目属于老城区唯一高档品质楼盘,附近无大型竞争楼盘,对本区域客户容易引导;
劣势-W
1、项目体量小,品牌持续效益较短,不具市场影响力;
2、与城北新区相比,市政设施落后,区域形象较差;
3、地块前方有建筑阻挡,影响项目整体形象。
机会-O
1、老城区多为砖木结构建筑,正在进行旧城改造,产生大量的购房需求;
2、目前城南片区、垯子丘片区楼盘销售已接近尾声,在售项目不多,市场竞争力较小;
3、上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米,为项目营造利润空间;
4、项目户型全采用可变空间设计,拥有市场竞争力;
5、项目靠近两所学校,具有一定的投资价值。
威胁-T
1、未来城北新区放量大,入市时间不明确;
2、旧城改造项目与本案体量相当,产品同质化严重。
项目价值点挖掘
①项目坐落护城河畔,环境优美,属于此区域内唯一高档品质楼盘
②项目体量虽小,但却依托老城繁华商业,更显稀缺珍贵
③项目具备较好的地段和交通条件,加之位于新老城区交汇处,区位价值将得到进一步提升
④版块在售楼盘少,拆迁带来需求保障;同时两所学校,具备投资价值
三、户型分析
户型
建筑面积
套数
比例
A型(二室变三室)两厅双卫
100.34
33
25%
C型(二室变三室)两厅双卫
92.98
33
G型(二室变三室)两厅双卫
98.66
32
B型(一室变二室)两厅一卫
82.44
66
75%
D型(一室变二室)两厅一卫
68.51
66
E型(一室变二室)两厅一卫
61.32
32
F型(一室变二室)两厅一卫
83.77
64
H型(一室变二室)两厅一卫
69.70
66
■户型配比分析
项目房源共计392套,其中一室变二室户型占比达到75%,属于主力户型,二室变三室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大,本案与其形成差异化竞争。
■户型价值分析
本项目楼层布局采用3梯12户,共计8个户型。A/C/G户型相近,B/F户型相近, D/ H户型相近,E户型最小,故选择4个户型点评:
四、卖点分析
成熟生活区,五重价值体
1、价值一:中心所享
国雅金桥半岛位于邻水老城核心商圈区域内,占位新老城区交汇绝版黄金地段,北临人民路北段,南接老城繁华商业中心,西望护城河,东连北门桥。2路公交车途经本案,出租车随处可见,核心区域畅享城市捷运生活。
2、价值二:便捷所享
国雅金桥半岛坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中,除了5分钟信步即达老城繁华商圈外,更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛街、茶楼娱乐,无须等待即可享受城市便捷生活。
3、价值三:教育所享
国雅金桥半岛坐落老牌文教区内,文化气息浓厚。邻水二中隔河相望,鼎屏小学步行不到5分钟,幼儿园等让孩子教育从小抓起。国雅金桥半岛秉承教育理念打造人文居住环境,谈笑间鸿儒境界天然自成,享受得天独厚的文化浸润。
4、价值四:景观所享
邻水政府斥2亿元巨资打造护城河景观带,两岸绿柳成荫,鸟儿常鸣。在感受都市繁华的同时,同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活。
5、价值五:空间所享
60-100m2钻石小户,户户可变,打造魔幻空间,有效使功能空间得到最大发挥。室内布局随心所欲、灵活多变,在高压房价下有效缩减购房开支,户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求,又能体验实惠,一举多得。国雅金桥半岛中心可变小户理应赢得购房者的青睐。
五、目标客户群体分析
来源:以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等。
年龄:28-50岁
职业:工薪阶层
收入:家庭年收入5-15万
置业原因:首次置业、改善性需求为主
价格承受能力:总价30-40万元
客户特征描述:
?习惯老城生活环境,注重生活便捷和交通便利。
?文化层次一般。
?享受生活,注重休闲,喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动。
?重视并花费时间来辅助子女成长,重视子女教育。
?房价承受力一般,看重户型设计实用性。
第二部分、营销推广思路
一、总体营销战略
1、品牌的延伸
产品可以很快被淘汰,但品牌是可以恒久生存的;通常人们所说的品牌资产,是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程(如下图所示),品牌树状图是分析品牌时的思考架构,透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力,品牌忠诚是营销人员最想要的,可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事,品牌知名度可以用广告迅速建立,但是要使其对销售产生贡献,还必须在建立知名度的同时,达成客户对品牌的忠诚。本项目的品牌传播,将通过知名度建立提升至美誉度宣传,而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标。
品牌是最无形的最有效的价值体现,正如“重庆有龙湖、金科、协信”之说,无论是开发商品牌概念,还是产品设计理念,品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程。品牌的效应已经贯穿消费者心理,拥有一部分忠诚品牌“粉丝”,其感召力,其口碑已经转化成为无形的资产。这就是所谓的品牌资产。
本项目的推广必须首先建立品牌,品牌高于一切。项目前期品牌形象直接影响产品后期销售。二者相辅相成,通过广泛的市场宣传,使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象。
2、适时出击
本项目紧挨老城旧城改造区,大量的拆迁提供需求保障,同时区域楼盘较少,二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间。项目根据工程进度、传统节日、广告促销等方面节点蓄积有效客户,在适当时机开放房源,以满足市场需求。
二、阶段性营销措施
总体分为四个阶段
第一阶段:形象导入期
第二阶段:开盘强销期
第三阶段:持续热销期
第四阶段:尾盘缓销期
详解:
★第一阶段:形象导入期
★推盘理由:售房中心面市、老城区唯一高档品质社区
★主题宣传:
1、案名
国雅金桥半岛
2、项目定位:
城市核心多变小户滨河风情社区
阐释:从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本项目产品特点。“城市核心”代表项目所在区域配套完善,无需等待即可享