物业管理法规.ppt

物业管理法规物业管理教研室 刘立娜物业管理法规、课程的性质和任务 物业管理法规》是物业管理专业开设的门重要的必修课。这是门理论性、应用性较强的课程,它主要为培养适应现代社会生活,符合社会主义市场经济要求的具有大专水平的应用型物业管理人才服务的。 通过学习本课程,要使学生能够掌握物业管理法规的基础知识;加强对我国现行的物业管理法律、法规的认识和理解;增强法制观念并使其初步具有运用自己掌握的法律知识观察、分析、处理有关物业管理法规问题的能力。绪 论学习目的与要求 了解:1、狭义物业的三个特征;2、物业管理立法原则;3、物业管理法效力等级应遵循的原则;4、法、日、德、美、港、台物业管理立法概况 掌握:1、物业管理的概念;2、物业管理的特点;3、物业管理立法的概念;4、物业管理立法的主要内容;5、物业管理法的地位和作用 重点掌握:1、物业管理法概念;2、物业管理的法律体系;3、物业管理立法效力等级和效力范围物业管理与物业管理法、物业管理的词义分析: 物业的含义: 物业管理中的物业词源自英语real property和real estate ,是指包含房地产开发经营业务的不动产权益或不动产。汉语物业词,其广义是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属定主体所有的,包括动产和不动产在内的财产;狭义仅指不动产。广义 :是指人们生活和生产劳作所依赖、所利用的物质环境条件和归属定主体所有的,包括动产和不动产在内的财产 狭义 :物业是指定建设用地范围内已建成并投入使用、已确定业主权益的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。 狭义的物业独特属性 : 1、物业是不动产 2、物业具有单元性 3、物业具有空间和环境性 二管理的含义 三物业管理的含义: 物业管理是指业主通过对选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、物业管理法的概念 是物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制的法律规范的总称。物业管理立法、物业管理立法的概念 广义 :对物业管理关系进行调整的所有法律规范 狭义 :物业管理公司对物业的管理和服务 二、物业管理立法的原则 指在物业管理法律、法规创制过程中必须坚持的指导方针和工作准则 在我国,现阶段的物业管理立法具体应包括以下几项原则: 实事求是,因地制宜 二科学的创见性 三协调配套 四保障物业合理使用 五依法维权,自治自律三、物业管理的立法体制及其法律体系 立法体制 :是指按照宪法和法律的规定,国家机关立法权限划分的情形和状态。 法律体系 :指国由其不同部门法所构成的现行法整体 我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法、以法律、行政法规、地方性法规为不同层级规范的元化的立法体制。而我国物业管理法律体系则是由宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章等构成的有机整体。宪法 对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。 二法律 包含了调整般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。 三行政法规 四地方性法规 五规章 六司法文件 七政策文件 八其他规范性文件 四、物业管理立法的主要内容 1明确政府主管部门的职责 2对房地产开发商的要求 3明确业主的权利和义务 4明确业主大会的职权 5明确业主委员会的职责 五、我国物业管理立法现状评析 1物业管理实践先行,物业管理立法跟进较慢 2立法冲突问题有待妥善解决 3立法创新,亟待努力六、物业管理立法的效力等级和物业管理法的效力范围 物业管理法的效力等级也称物业管理法的效力层次,是指我国物业管理法的的体系中不同表现形式的物业管理法律规范在效力方面的等级差别。 物业管理法的效力范围指物业管理法律规范的约束力所及的范围,即所谓物业管理法的生效范围或适用范围,包括物业管理法律规范的空间效力范围、时间效力范围和对人的效力范围三个方面。1、物业管理法的空间效力 是指物业管理法律规范生效的地域范围,包括域内效力和域外效力两个方面。 2、物业管理法的时间效力 指物业管理法律规范的有效期间,包括何时开始生效、何时终止生效和有无溯及力的问题。 3、物业管理法对人的效力 是指物业管理法律规范可以适用的主体范围,即对哪些主体有效。 第章物业管理法律规范基础知识1.1.1物业管理法律规范 1.物管法律规范的般含义 2.物管法规的构成 1假定 2处理 3制裁1.1.2物管法规的依据 1.宪法 2.法律 3.行政法规 4.行政规章 5.地方性法规 6.地方性规章 7.其他物管规范性文件1.1.3物管法规与其他部门法的关系 1.物管法规和宪法 2.物管法规和民法 3.物管法规和经济法 4.物管法规和行政法1.2物业管理法律关系 1.2.1物管法律关系的构成 1.物管法律关系的概念 2.物管法律关系的构成要素 1主体 2客体 3内容 3.物管法律关系的种类 1平等主体之间的平权关系 2不平等主体之间的隶属关系 1.2.2物业管理法律事实 1.概念 2.分类 1行为 2事件1.3物业管理法律责任 1.3.1般含义 1.3.2构成要件 1.违法性 2.危害性 3.可罚性 1.3.3物管法律责任的种类 1.物管民事法律责任 1违约责任 2侵权责任 3无过错责任 2.物管行政法律责任 3.物管刑事法律责任1.4我国物业管理法规的建设 1.4.1我国物管法规现状 1.物管部门规章丰富,地方性法规规章丰富,但缺乏国家级法律规范 2.立法涵盖性和浓度不够,层次较低 3.缺乏科学的物管理论体系,立法要领不清,指导思想混乱 1.4.2物管立法的重要性 1.只有通过立法,才能够强化开发商承担的物管责任 2.只有通过立法,才能规范物管行业的行为 3.只有通过立法,才能从根本上保证业主利益 4.只有通过立法,才能管理好物管市场案例2004年5月,陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日,陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时,突然发现摩托车不翼而飞,便立即报警,此事至今未破案。10月,陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 民法通则》106条规定:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的;由于过错侵害国家集体财产以及他人财产、人身的,应当承担民事责任。另外即使没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,也应当承担民事责任 。 陈先生与物业公司签订入住协议书,该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此,尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范只是协助义务。 当前,由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。由于上海属于个特大型城市,外来流动人口激增,业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把业公司理解为第二警力,这是片面的。业主财产遭损,物业公司应当承担什么责任,这个问题需要具体事情具体分析。 案例二2003年8月,虹桥开发区广场业委会与物业公司签订份物业管理服务合同》。双方约定:业委会将广场全权委托物业公司管理,物业公司可按市场有关规定提12的管理酬金,费用若有剩余则归业委会所有。年合同期满后,物业公司拒绝将多余的费用归还业委会,于是,业委会诉诸法院。 根据物业管理条例》相关规定,物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的,则节余的物业管理费应归业主大会所有,物业公司不得截留、挪用。 该物业公司之举显然与双方的约定相悖。目前,业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多,说明业主的维权意识普遍增强。 案例三有家小区业委会2004年打了五起官司,四输赢。赢的是夺得了间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉,须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。 国务院〈物业管理条例〉规定,谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关