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住宅产业与经济增长

文档名称:住宅产业与经济增长
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上传者:金栗子
添加时间:2019/05/13
内容摘要:
房地产经济体制改革
FANG D/ CHAN JNG J T Z QA/ GE
m。a,L
经长
一、我国住宅产业发展的有利条件和制约因素居住面积已是过去的2.4倍,而且已有六成的居民
(一)改革开放以来,我国城乡住宅建设取得了住进了“独门、独户、独厨、独卫”的成套住宅。二十
举世瞩目的成就。1979年至199年的19年中,全年前,村镇住宅面积不大,加上住宅结构简陋,土房
国城乡共建住宅近150亿平方米,其中城镇住宅草房占多数,居住水平很低。现在,多数土坏草房,
31.5亿多平方米,村镇住宅128亿多平方米。1996·翻建成了砖瓦房,沿海发达地区都建成了“小洋
年全国城镇新建住宅3.01亿平方米,建成住宅约楼"。
380万套(1997年的竣工量可能与上年持平,以正式
(三)住宅建设离不开住宅产业。住宅产业是以
公布数为准)。城镇人均居住面积由1978年的3.6生产和经营住宅或住宅区为最终产品的产业。它包
平方米增至1996年8.47平方米(合人均使用面积括:住宅区规划和住宅设计,住宅部件品(包括材料、
12.3平方米),1997年的8.7平方米,提前实现了计设备和构配件)的开发和生产,住宅(区)的建造,以
划中到2000年达到人均居住面积8平方米的目及住宅(区)的经营、维修、管理和服务。
标。近十年,村镇新建住宅一直保持每年6~7亿平
我国城镇和村镇住宅在投资体制和建造方式上
方米的规模,195年达到7.95亿平方米,村镇居民有很大差异。村镇住宅均为居民个人行为,几十年
的人均建筑面积由1984年的15.9平方米,提高到来,绝大多数采取自建自住的“小农经济”方式,这种
1996年的22.2平方米(人均使用面积近17平方非商品性的建造方式,大多质量低、功能差、环境
米),改草开放后全国已有一半左右的农户迁入了新次。作为完整的住宅产业概念,在农村还难说已经

形成。而在城镇,虽然提出住宅产业这一概念是近
二)大规模的住宅建设,使我国城乡居民的居几年的事,但它客观上承担着世界上规模最大的住
住条件得到明显改善。70年代末,城镇居民平均只宅建设任务。在“全面规划,合理布局,综合开发,配
有一张床多一点的居住面积,多数家庭没有独用的套建设”的方针指引下,我国住宅产业不仅发展很
厨房和卫生间,更谈不上有起居厅。现在,城镇人均快,而且产品(住宅和住宅区)的功能质量有很大提
中国房地产
1998.8(总第212期
C1994-2009chindacademicoumhlecronicPublishingHousearighsreseredh.www.cnkime
FANG D/CHAN JG"7プ∥aAGE
高,已成为国民经济中举足轻重的产业。
采取加快住房脔品化措施后,会有越来越多的城
(四)住宅产业对国民经济和杜会发展所起的作居民树立起”住房靠自己"的新观念,这对于新一轮
用、概括起来有:带动相关产业的发展;促进产业结的住房发展起到决定性作用。
构优化和扩大就业门]路;促进社会稳定和发展。
(八)加快住宅建设所需的物质条件充足。
(五)当前我国住房发展的有利条件,主要有
一住宅建设所需的各类材枓充足,如建筑钢
住房潜在需求量很大,市场前景广阔;2.住房制度材、水泥、玻璃等是我国的长线产品,库存量大,住宅
改革为加快住房发展创造了条件;3.加快住房建设建筑所需的各类部品、配件也大多数出现买方市场,
的物质条件充足。
供大于求。
(六)住房潜在需求量很大,市场前景广阔。
ー一国家有关部门正在协力加快住宅产业现代
一一据世界银行调査,一国人均GNP在8千美化的步伐。通过推行住宅规划设计的优化,推行住宅
远以下时,住宅投资将出现持续增长。我国人均部件品的标准化、集约化、系列化的生产经营方式
CNP收人还不足1千美元,住房发展空间很大
推动住宅增长方式从粗放型向集约型的转变,从而
城市化进程加快和新婚夫妇量大。据有关提高住宅产业的劳动生产率,加快使房发展速度和
方面预测,“九五”期间,全国城镇人口将净增1075住房质量的提高。
万人,约会有1300多万对新婚夫妇,这对城镇住房
(九)当前限制我画住房发展的重要因有:1
的增加提出了迫切要求。
房改相对滯后;2.“房价收人比”失调,商品房价格构
一一我国居住面积水平还很低。据∫解,80年成不合理;3.簡品住宅空置量较大;4.住房市场发
代末美国人均住房使用面积为40平方米,欢洲发达育不键全;5.住宅产业现代化程度较低。
国家为35平方米。我国城镇至今不足13平方米,村
房改相对滯后,是指现行的城續住房制度
镇为17平方米。况且住房的功能、质量、环境也远不还不适应杜会主义市场经济的需要,不利于新的经
如发达国家和一些发展中函家。目前城市中还有住济增长点的形成。
房困难户300万户,迫切需要改造的危房近3000万
多数城市和单位至今仍在继续住房的实物福利
平方米。在居民收入不断提高,吃饭穿衣不愁的今分配。一方面在有偿出售旧公房,另一方面又在无偿
天,增加住房面积,改善住房条件越来越成为城镇居分配新公房,结果是新房进人旧体制的数量比旧房
民最迫切需要解决的问题。
进人新体制的还多。
(七)住房制度改革为加快城镇住房发展创造了
房租改革进程绥慢。《决定》提出,到2000年住
条件。从1987年烟台市率先全面排行住房改革以房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的
来,房改大潮在中国广大城镇逐渐推进,时起时伏已15%。实际上,1996年全国城镇人均住房消费(房租
有十几个年头。特别是1994年7月《国务院关于深支付)为124.14元,房租支出占双职工家庭平均工
化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《決定》)发资的3.2%。估计1997年也只有4%左右。现在全国
布后,全国城镇房改取得了较大进展。主要表现在公房房租平均为L.2元/m2,房租太低,买房远不如
住房公积金制度普遍建立,到1997年底全国城镇归租房合算。
集住房公积金已超过800亿元;国家安居工程政策
住房金融发展缓慢。近几年金融部门虽作出不
的示范效果明显,近三年每年竣工1200多万平方少努力,但由于利率较高,首付款比例较大,手续顺
米;通过公有住房出售,城镇住房居民自有率有较大琐,以及贷款规模有限等原因,住房金融对推动居民
提高,目前已有占总户数三分之一以上家庭拥有自个人买房的威力还远没有发挥出来。
已的住房。随着房改的深化,城镇居民的住房观念
“房价收入比”失调,商品住宅价格构成不
已经发生了很大变化。在房改推进较快的深圳等沿合理。据世界各国统计表明,"房价收人比"(一套中
海大城市和许多小城镇、已彻底抛弃了“住房靠国家等水平的住房售价与一个中等收入家庭年收人之
建,靠单位分,向领导要”"的旧观念。可以预料,国家比)一般在3~6之间。要使人们买得起住宅,“房价
中院地产
1998.8(总第212期)
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