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房地产信贷风险研究

文档名称:房地产信贷风险研究
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文档名称:房地产信贷风险研究
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上传者:dongijita
添加时间:2019/05/14
内容摘要:
Y863190
对外经济贸易大学
在职人员以同等学力申请硕士学位论文
论文题目:房地产信贷风险研究
主题词:信贷风险、房地产泡沫、信贷资产证券化
专业:金融
研究方向:房地产金融
研究生姓名:全培涛
导师姓名:梁蓓
写作时间:2006年4月
ABSTRACT
The soaring property prices in China suggest the governments macro-control
measures might fail to squeeze out the bubbles in the overheated real estate
sector
Money out of the banks, mostly the State-owned banks, has for all the time
been a significant source of money supply to the real estate sector
To date, of all loans out of Chinas financial institutions, 10 percent have flowed
to the real estate sector, according to experts.
The banks, nonetheless, do not seem to worry too much over this. They blind
believe that as long as they hold the mortgages in hand, their money is safe
The last stokers of the current real estate heat are overseas investors
How to solve the real estate bubbles and how to keep their loans safe has
become the major concern for Chinas financial institutions
房地产信贷风险研究
内容提要
时值经济高速发屐的盛世,议论我国的房地产泡沫似乎危言耸听。但是,房
地产投资风险与银行资产安全性高度相关。一方面,房地产业的发展需要银行
业大量的资金支持、房地产开发中使用银行贷款的比重在60%以上:另一方面
房地产业也是银行业重要的服务领域,目前房地产贷款巴经占银行业中长期贷
款的1/3以上。此外,银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主
要的资产抵押担保形式,房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和
资产质量出现大幅波动,房地产出现风险处理不当,泡沫破灭,极有可能出现
巨大的社会资产损失,甚至可能出现银行危机和货币危机,直至危及整个金融
体系的安全
当前房地产金融风险集中表现对象为:房地产开发企业贷款风险及个人住房
贷款风险。对于房地产开发企业风险主要表现在:1高负债经营隐含财务风险
2房地产企业资产运营能力弱。个人住房贷欯风险主要表现在:1投资性购房风
险增大,2个人收入稳定性成为个贷回收的基本前提,目前这一前提正在受到挑
战。同时房地产信贷的法律风险正在逐步加大
鉴于房地产行业的玄观经济环境和产业政策背景趋紧,以及房地产抵押贷款
的潜在风险加大,国内银行业需对房地产开发资款和以房产做抵押的贷款持更
为谨慎的信贷政策,同时采取必要的防范措施来控制和防范风险。为及时防范
和化解房地产金融风险,商业银行应加强对房地产开发企业的审查,规避房贷
操作风险,防范“假按揭”风险,完善惩戒机制,加强利率风险管理。完善住
房担保制度,采用国外已成形的经验,尝试走房地产信贷资产证券化的道路
第一节房地产风险与银行资产安全的关联性
房地产与银行资产的关联性
1、房地产行业资金的来源分析
房地产企业资金一般来源有:自有资金、银行款、销售回款。根椐北京
银监局的统计,北京市房地产开发企业的很大部分资金来自于银行信貸。北京
市房地产开发企业的资金来源中,自筹资金占比19%,比全国低9个百分点;
国内贷款占比29%,比全国高6个百分点,利用外资、国家预算外资金、债券
比例也很小,其他49%,比全国高2个百分点。
上述资金来源中的“国内贷款”只是信贷资金投入房地产业的一部分。事
实上,房地产开发企业的“自筹资金”和“其他”资金也有很大一部分来自银
行贷款:
是自筹资金的相当部分来自商品房预售收入,而预售收入中有相当部分
的资金来自于“银行个人住房贷款”。房地产开发企业均采取“滚动开发”的模
式,通常把开发的项目分成几期,如“一期”、“二期”和“三期”,先投入部分
资金,在启动项目,取得土地,办理“四证”之后开发“一期”,在销售许可证
等“五证”齐全之后预售商品房,获得预售收入。用“一期”预售收入完成“
期”工程并着手开发“二期”根据统计数据的分析,在1998-2003年间,至
少有4%的北京市房地产开发企业的售房收入来自个人住房贷款。而信贷资金
一旦进入房地产开发企业,就成为房地产开发企业“滚动开发”的自筹资金来
源。二是关联企业的资金往来也是“自筹资金”的一个重要来源,而关联企业
的资金中有相当部分来自于银行贷款。规模较大房地产开发企业,一般都采用
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