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房地产企业融资策略探析

文档名称:房地产企业融资策略探析
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上传者:xpcom5201314
添加时间:2019/05/13
内容摘要:
理论探讨
房地产企业融资策略捰
口王建华
要:金问題历来都是房地产企业最」加,投赞人便会提高其投養收益率,房地产选用融资,再是权益敗资。许多房地产
为关注的同题,現阶段,我国房地产企业主「企业的资本成本就会上升。反之,则房地产「企业因为不愿与他人分享高利润而放弃了
要是依赖于向银行借款融资。随着市场经企业资本成本下降。
股权融资方式,这是自有资金不足的根本
济的发展和企业融方式的多元化,房地产
二、房地产企业资面临的问
原因。
企业追切要能帏在激烈的市场环境中探
(-)贷款方式少
(四)法法规不健全
索积极有效的融資方式。本文阕述了房地
房地产业是资佥密集型的行业,没有资
我国房地产企业的发展缺少相关政策、
产企业资的形响因素,分析了房地产企业「金就没有房地产。房地产企业具有投资规法规的支持,与房地产相关的政策法规仍未
最资所面临的国境,并提出了资策咯
棋大、开发周期长等特点,使得房地产企业形成一套科学有效的体系,缺乏相互的支持
关词:房地产企业;移响因素;「需要大量资金,因此,融资问题成为房地产「与协调,现实作起来团难,直接形响到房
企业的关键问题。房地产开发贷款在国内地产融资道的正常开展。如房地产投资
ー、房地产融资的影响因素
主要有三种形式:第一种是房地产开发流动「基金被业内人士认为是校好的直接融资方
一)融资成本
资金货歉,主要用于补充企业为完成计划内「式,房地产证券化的念也被大多数业内人
在商品经济条件下,资鱼是一种特殊的「士地开发和商品房建设任务需要的流动资士接受,但是最关使的法律条处于真空状
商品,资金的通实际就是资金这种特殊商「金;第二种是房地产开发项目贷教,主要为「,使金融创新面临无法可依的困境。
品在经济行为入之同的让。因此,对于资「具体的房地产开发项目提供生产性流动资
三、完房地产企业资的策
企所有者来说,让渡了资金使用权必然要求金贷款;第三种是房地产抵押贷教,是开发
(-)促进企业规模的壮大
得到回报,对房地产企业来说由于获得了资南以报开发的土地使用权或房屋产权做抵
我国房地产企业规模小、数量众多,从
企使用权就必须付出代价。现代企业融资」押而向银行取得货款。这三种货数方式的长远来看,我国房地产企业必然走向集中,
理论认为,由于资本市场是不完善的,不同期限都很短,无法适应房地产开发期的需「形成资金实力雄厚,规模庞大,拥有充沛资
的融资方式的成本有较大的差异,企业敗资要。因此,目前我国房地产金融市场化的程源的房地产大公司,房地产企业朝着集约化
方式的选择首先取决于融資成本。
度仍有待提商,相应的房地产贷救方式也有「发展,产品开发实现规模化,而一些小型的
(二)企业的经营和财务状况
待创新和拓宽。
房地产企业将被挤出市场,海汰出局。着
企业内部的经营状况和财务状况是指
ニ)各种资方式的局限性
经济全球化步伐的日益加快,市场竟争日趋
经营的好坏和财务风险的大小。经营风险
房地产企业融资方式有两种:ー是,内「激烈。培育实力雄厚、竟争力强的房地产公
是企业投资决策的结果,表现在资产收益率部融资。内部融资不霜要实际对外支付利司舰队已迫在層。体实施时,既可以借
的变动上。财务凤脸是企业募资决策的结「息或股息,内部融资的成本远低于外部酸「動资本市场,也可以采用兼并现有中小企业
果,表现在投资收益率的变动方面。如果房资,因此是首选的融資方式。内部激资主要「的形式,实现规棋效益,还可以通过企业问
地产企业的经营民险和財务凤险较大,投簧包指自有资金和预收的购房定金成购房款。「的项目收购、土地转让等形式优化资源组
者便会有校商的收率要求,直接影响到企对开发企业来说,预收的购房定佥或购房歉「合,扩大企业规模,从而叉有效地利用直接
业的忍资。
不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以「融资。因此,房地产企业应积板实产重
三)证券市场条件
将部分市场凤险转移给购房者,虽可能会丧组、内外兼并,合理调整企业投资结枃,进行
证券市场的好坏影响证券投赞的风险,失一些未来利益,但相对于总体利益终究是「集约化发展和规模化产品开发,为企业暗
进而影响到无风险报率的高低。证券的「微不足道的。房地产企业,更多的資金是通「新的发展时期创造有利的条件。
市场流动難易程度和价格波动程度会直接过外部融资获得。二是,外部融资。外部融
(二)采取多元融资模式
影响到投资者的投资收益率。如果某种证「资成为房地产企业获取资金的主要方式,目
我国的房地产开发企业多元化融资模
券的市场流动性较差,则投賛者买卖证券的「前主要暴道有发行股果、股权投簧、发行企「式应是包合有多种敌资形式和多个磁资果
难度及变现风险加大,要求的收茔率就会提「业券、行贷敷、房地产信托、利用外養「道,有多个金融机构及法律等中介展夯机杓
高;或者虽然市场存在对某种证券的需求,「等,但各种融资方式均有一定局限性。
参与的一个获取资金的体系或系统。这一
但市场价格波动较大,子是投资风险也会较
(三)资产负愤率偏高
体系的核心是融资工具,所有融资工具部与
大,要求的收益率就会提高,进而影响到房
我国房地产企业的资产负愤率普「银行信贷吴有同等竟争力,可以是房地产企
地产企业的融资。
高,过高的负比率不仅增大了企业的凤业愤参、房地产信托、股暴、基金、租货、南业
(四)总体经济环境
险,両且也增加了愤权人的凤险,使企业的「暴据以及其他金慰机构的贷素等。設资模
总体经济环境央定整个经济体系中賛「资能カ大大降低。根据融資次序理论,为式的“多元”是指存在多种可供利用的融资
本的供给和需求关系及预测通货影胀的水1防止企业利润外流,保持企业的控制权,造「形式,以和岸纯依银行信货的“单ー”融
平。如果整个社会经济中的资金需求和供「免股权的稀释,企业融资选择总是先使用内模式形成对比。但具体到对于業一个房
给发生变动,或通货勝胀水平发生变化,投」部资金,在内部资金不足且条件允许的情况地产开发企业来说,可以根据企业规模、开
者也会相应改变其要求的收益率。具体」下オ会使用外部资金:即使在初始阶段就有「发项目的性质以及所依的环境等因素
说如果货币需求增加,而供给没有相应增「外源隞资道可以选择,企业往往也会优先「选取适合自身特征的敌资模式。其所采用的
7了
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